Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсіреповтің айтуынша, кейінгі 2,5 айда еліміздің тұрғын үй нарығында тоқырау байқалып отыр. Азаматтардың сатып алу қабілеті екі есе төмендеген. Тұрғындардың ипотекалық несиелеу түріндегі қосымша құралдардың көмегімен жылжымайтын мүлік сатып алуға қаражаты жоқ, жетпейді. Соған қарамастан биылғы жылдың алғашқы жартысында елімізде пәтер бағасы 7 пайызға қымбаттаған. Баға өсімі барлық өңірде байқалған. Krisha.kz мәліметі бойынша, ең қатты өсім Семейде тіркелген. Мамырда Абай облысының орталығында пәтердің шаршы метрінің бағасы 16,4 пайызға қымбаттап, 349 мың 020 теңгеге жеткен. Ақтөбе мен Павлодарда да пәтер бағалары бұрынғы деңгейінен күрт көтерілген.
КШТ- дан абайлап ал
Өскемендегі «Жил фонд» жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы Евгений Леонов маусым айында облыс орталығындағы екінші немесе қайталама нарықтағы пәтерлердің шаршы метрінің бағасы орташа алғанда 377 мың 335 теңге болғанын айтады. Қаладағы пәтерлер бағасы қазір де осы шамада. Өскемендік риелторлардың сөзінше, Өскеменде қайталама нарықтағы пәтерлердің бағасы сұранысқа қарай құбылып тұр, үйлердің көбі тым тозған. Облыс орталығындағы үйлердің арзан, қымбат болуы немесе қолжетімді болуы пәтерді, үйді сатушыға да байланысты. Тезірек, шұғыл сатуды көздеген сатушылар жылжымайтын мүлік бағасын нарықтағыдан біршама төмен сатса, үйін кеңейтуді немесе қосымша қаржы табуды ойластырып отырғандар қымбат бағаны түсірмей оны бірнеше айлап, бірнеше жылдап сатылымда ұстап отыратын көрінеді.
«Жил фонд» жылжымайтын мүлік агенттігінің басшысы: «Қаланың қай жерінен пәтер, үй сатып алса да сатып алушылар өзіндік тәуекелге баратынын ұмытпау керек. Бағасы арзан, қымбат деген мәселемен қатар, сатып алатын үйдің, пәтердің сапасына, жағдайына, орналасқан жеріне қарау керек. Мәселен, КШТ ықшам ауданы көлемінде сапасыз салынған жаңа үйлер аз емес екені елдің бәріне белгілі жайт. Ескі үйден, жаңа үйден пәтер іздесе де азаматтардың жылжымайтын мүлік агенттіктерінің мамандарына жүгінгені артық етпейді. Өйткені қай ықшам ауданның, қай үйдің қандай жағдайда екенін, қай үйдің тозығы жетіп тұрғанын, қай үйдің сапасыз салынғанын олар жақсы біледі. Мұны мен өз қызметімізді ұсыну мақсатында айтып отырған жоқпын», – дейді.
Жалпы, басқа қалалардағы сияқты Өскеменнің тұрғын үй нарығында да сату- сатып алу келісімшарттары былтырғыға қарағанда төмендеп кеткен. Кейбіреулер мұны жақсылықтың нышанына балап, үй бағасы түседі деп үміттенсе, енді біреулер күзде пәтер бағасының керісінше қымбаттамаса, түспейтінін алдыға тартады. Қазақстанның жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов тұрғын үй нарығында сауда-саттық айтарлықтай төмендегенімен, елімізде баспана бағасы бәрібір өсіп отырғанын айтады.
“Өткен жылдың соңы мен биылғы жылдың басында артық зейнетақы жинақтары есебінен баспана алу мүмкіндігіне байланысты жылжымайтын мүлік нарығында серпіліс болды. Баспана құны өсті. Сондай-ақ “7-20-25″ ипотекалық бағдарламасы бойынша тұрғын үй сатып алу белсенді түрде жүргізілді. Қазіргі тұрғын үй нарығындағы белсенділіктің төмендеуіне бірден үш фактор әсер етті”, – дейді сарапшы.
Біріншіден, девальвация мен инфляция, халыққа қолжетімді қаражаттың жоқтығы. Екіншіден, зейнетақы қорларын бұдан былай пайдалану мүмкіндігінің болмауы. Үшіншіден, “7-20-25” бағдарламасы бойынша активтерді пайдаланудағы белсенділіктің төмендігі және бағдарлама бюджетінің бітуі.
Былтыр жыл басынан бері елдегі тұрғын үй бағасы күрт қымбаттағаны жұртшылықтың есінде. Мұндай өсімді сарапшылар «жылжымайтын мүлік нарығындағы бұрын-соңды болмаған рекордтық көрсеткіш» деп бағалаған болатын. 2021 жылы жаңа үйлер – 15,2%-ға, қайталама нарықтағы үйлер 23,1%-ға артқан.
Зейнетақы қорында жеткілікті мөлшерден артылған ақшасы барлар қаржысын негізінен үй алуға жұмсап жатқанын көрген құрылыс компаниялары мен жылжымайтын мүлік қожайындары бірден тұрғын үй бағасын қымбаттатып жіберіп, үйге деген сұраныстың өсуі үй бағасының өсуіне әкелген. 2021 жылдың соңы мен биылғы жылдың басында қаладағы үйлер өте жылдам сатылған.
Биылғы 1 сәуірден бастап, зейнетақы қорындағы қаражаттың бір бөлігін пайдалану үшін ең төменгі жеткілікті шектің өскені белгілі. Бұл баспананың бағасына да, тұрғын үйдің сатылымына да әсер еткен. Сөйтіп, биылғы жылдың ортасынан бастап тұрғын үй нарығының барлық саласында сұраныс төмендеген.
Қаладағы риелторлардың пікірінше, қазір қайталама нарықтағы жағдай қалыпты. Бірақ жаңа үйлердің шаршы метрінің құны өсіп барады. Бағаның көтерілуіне жаңа үйлерді алып-сатумен айналысатындардың, тұрғындардың да белгілі бір деңгейде үлесі бар. Тұрғын үйдің құрылысы жаңадан басталған кезде оның бағасы арзан болатыны анық. Үйді алып-сатумен айналысатындар, қалталы азаматтар осы кезде бірнеше үй сатып алып қойып, тұрғын үй аяқталған кезде оған 20-50%-ға дейін үстеме ақша қосып, қайта сатады екен.
Ұлттық статистика бюросының мәліметі бойынша, Қазақстанның жылжымайтын мүлік нарығындағы сатып алу-сату мәмілелерінің көлемі 2022 жылдың сәуірінде былтырғы осы кезеңмен салыстырғанда 12%-ға азайған. Биылғы сәуір айындағы оның саны наурыз айымен салыстырғанда 22,5%-ға қысқарған. Ал жаңа үйлердің бір шаршы метрі биылғы сәуір айында – 0,8%-ға, қайталама нарықтағы баспаналар 1,8%-ға өскен. Тек бір жылдың өзінде тұрғын үй өсімі бастапқы нарықта – 20,3%-ға, қайталама нарықта – 27,7%-ға және үйді жалдау құны 22,2%-ға қымбаттаған. Кейінгі айларда баспана бағасы айтарлықтай көтеріле қоймаған.
Тәуелсіз қаржы сарапшысы Андрей Чеботарев (kapital.kz) та соңғы екі айда баспана бағасының айтарлықтай өсім көрсетпегені нарықтағы белсенділіктің азаюынан дейді.
«Баспана бағасы бірнеше фактордың қысымынан шыға алмай отыр. Айталық, тұрғын үйге деген қалыпты және шектен тыс (урбанизация мәселесі, қалаларға ағылып жатқан ауылдықтардың арта түсуі) сұраныс, үйлердің жаппай салынуы мен көлеңкелі экономика үй бағасының көтерілуіне ықпал етіп отыр. Бұған қоса, құрылыс материалдарының қымбаттауы да бағаның шарықтауына әкелді. Бұл факторлардың кейбіреуімен күресуге болар еді. Бірақ барлық мәселені бір мезгілде шешу әзірше мүмкін емес. Сондықтан баспана бағасы көтеріле береді», дейді қаржыгер.
Ол елде урбанизация процесі төмен – небәрі 58,7% деңгейінде ғана екендігін айтады. Өңірлерді дамыту жөніндегі мемлекеттік бағдарлама бойынша 2025 жылға қарай қала тұрғындарының үлесі 62,6% болуы керек. Демек әлі бірнеше жыл бойы мегаполистерге ағылатын халық саны толастамайды. Бұл өз кезегінде тұрғын үйге деген сұранысты үдетіп, соған сай бағаның өсіміне де алып келеді, – дейді А.Чеботарев.
Оның пікірінше, үйді жеңілдетілген жолмен беретін мемлекеттік тұрғын үй бағдарламаларының да баспана бағасына әсері бар. «Мысалы, мемлекет базалық мөлшерлемеден де, инфляция деңгейінен де бірнеше есе төмен пайызбен ипотекалық несие ұсынып жатады. Әсілінде, мемлекеттен берілетін үйлер нарыққа кері әсерін тигізбеуі керек. Әйтпесе, баспанаға деген сұранысты қолдан көбейтіп аламыз да, бұл өз кезегінде бағаны тежеуге мүмкіндік бермейді», – дейді сарапшы.
Ипотека бәріне 3 пайыздан болса…
Пәтер бағасына әсер етіп отырған негізгі факторлардың бірі тұрғын үй қорының аздығы көрінеді. Индустрия және инфрақұрылымдық даму министрлігінің мәліметінше, былтыр елімізде 17,1 млн шаршы метр жаңа үй салынған, жылдық өсім – 11,4%. Ал биыл 15 млн шаршы метрден астам тұрғын үй немесе 138 мың пәтер салу жоспарланған, оның 90 мыңнан астамы – көпқабатты үйлердегі пәтерлер болса, 47 мыңы – жеке тұрғын үйлер екен. Министрліктің мәліметінше, осы жылдың бес айының қорытындысы бойынша тұрғын үйді пайдалануға беру көлемі 103,4%-ға (4,7 млн шаршы метр) орындалған.
Алдағы 2022-2025 жылдары тағы 62 млн шаршы метр баспана салу жоспарланып отыр. Бұл дегеніңіз жылына 20 млн шаршы метр тұрғын үй деген сөз. Былай қарасаңыз, нарықтағы сұраныстың біраз бөлігін жабатындай-ақ көлем. Бірақ сарапшылар мұндай ауқымды тұрғын үй көлемінің өзі қазақстандықтардың баспаналы боламын деген үмітін ақтай алмайтынын айтады. Тәуелсіз қаржы сарапшысы Андрей Чеботаревтың айтуынша, БҰҰ-ның белгілеген халықаралық стандарты бойынша, бір адамға 30 шаршы метрден келуі керек. «Бірақ біз бұл көрсеткішке 2025 жылдың өзінде жете алмаймыз. Былтыр Қазақстанда бір тұрғынға шаққандағы тұрғын үй үлесі 23 шаршы метрден келді. 2025 жылға қарай небәрі 26 шаршы метрге ғана қол жеткіземіз деп отырмыз. Сондықтан әзірше БҰҰ стандартына сай боламыз деген талпынысты көріп тұрған жоқпын. Оның нақты жоспары да белгіленген жоқ. Оның үстіне миллиондаған шаршы метрлерді белгілі бір жекеменшік компаниялар салып жатыр. Олар мемлекеттің тұрғын үйге деген шығындарының қысқаруын құп көре қоймайды. Сол себепті мемлекет тарапынан қолға алынатын жеңілдетілген жаңа тұрғын үй бағдарламаларының қабылдануы үшін барын салып бағады.
«Халықтың баспана сатып алу мүмкіндігі болуы үшін Қазақстанның барлық азаматы үшін 3% мөлшерлемемен және халықтың әлеуметтік осал топтары үшін 1%-дан 3%-ға дейін мемлекеттік ипотека қажет. Сонымен қатар тұрғын үй құнының шекараларын анықтау қажет, оған сәйкес осы ипотека жұмыс істеуі керек. Сонда біз қазірдің өзінде қолжетімді баспана сатып алуға несие қаражатының тиімді жұмсалғанын көреміз. Себебі қазір баспана, жалпы алғанда, біз үшін қолжетімсіз.» Қазақстан жылжымайтын мүлік федерациясының президенті Ермек Мүсірепов.
Егер мемлекет қол ұшын бермесе, көп компания банкротқа ұшырайтынын жақсы біледі. Қысқасы, Үкімет шынымен де, жылжымайтын мүлік нарығын ретке келтіргісі келсе, алдымен нарықты «көлеңкелі» сұраныстар мен келісімдерден арылтуға күш салуы қажет. Жеңілдетілген ипотекалық несиені де қолға алып, оның нақты мұқтаж жандарға берілуін қадағалау керек. Ол үйлер сатылып, жалпы нарыққа шығып кетпеуге тиіс. Мемлекет балансында қалып, келесі мұқтаж жанға мұрагерлікке қалатындай жағдай жасалуы керек», – дейді А.Чеботарев
Жанаргүл Мұқатай
